2017-02-02 12:10

Investor warnt vor einem Ja

Roger Müller, Immobilienfachmann bei der Pensionskasse Previs, hebt den Warnfinger. Ein Ja zur Könizer Wohninitiative könnte Investoren abschrecken.

Die verdichtete Siedlung Nessleren nimmt Formen an. Ob dies auch nach einem Ja zur Wohninitiative so möglich wäre?

Die verdichtete Siedlung Nessleren nimmt Formen an. Ob dies auch nach einem Ja zur Wohninitiative so möglich wäre?

(Bild: Stefan Anderegg)

  • Stephan Künzi

    Stephan Künzi

Läuft die Pflicht zum Bau preisgünstiger Wohnungen am Ende nicht den raumplanerischen Zielen der Gemeinde Köniz zuwider? Die Bürgerlichen, die aus allen Rohren gegen den Gegenvorschlag zur Wohninitiative der SP schiessen, sind davon jedenfalls fest überzeugt. Gemeinsam luden SVP, FDP, BDP und CVP vor zwei Wochen zum Medientermin und erklärten: Sagen die Stimmenden am 12. Februar Ja, ists vorbei mit der Idee, auf bebaute Flächen im grösseren Stil neue, verdichtete Quartiere zu stellen. Köniz werde schlicht zu unattraktiv für potenzielle Investoren.

Druck auf die Renten

Mehrmals kamen sie auf das Gebiet Nessleren in Kleinwabern zu sprechen. Dort verwandelt sich zurzeit eine Siedlung aus den frühen 1980er-Jahren in eine Siedlung des beginnenden 21. Jahrhunderts. Die alten Häuser werden bis auf ihr Grundgerippe zurückgebaut, an die Stelle der markanten Eternitdächer treten grosszügige Aufbauten aus Holz und vor allem: Statt 198 Wohnungen sind auf der gleichen Fläche in Zukunft 325 zu finden. Kein Wunder, wurde das als modellhaft gepriesene Projekt an der Urne klar angenommen.

Als Investoren treten drei Pensionskassen auf – und das gibt den bürgerlichen Gegnern im aktuellen Abstimmungskampf weitere Munition gegen die Vorlage: Vorsorgestiftungen spielten im Immobilienmarkt generell eine wichtige Rolle. Ihre Erträge zu schmälern, liege im Interesse von niemandem. Die Folgen werde jeder als Rentenbezüger am eigenen Leib zu spüren bekommen.

Das Beispiel Previs

Ob der Gedankengang so wirklich stimmt? Roger Müller mag ihn zumindest nicht von der Hand weisen. Als Leiter Immobilienanlagen bei Previs ist er ins Verdichtungsprojekt in Kleinwabern ­direkt involviert: Die aus der ­Pensionskasse der bernischen Gemeinden entstandene Vor­sorge­stiftung ist Haupteigentü­merin der Überbauung. Und damit auch Hauptinvestorin bei den aktuellen Bauarbeiten.

Noch eine Abgabe

Müller weiss, dass die preisgünstigen Wohnungen erst ab 4000 Quadratmetern zusätzlicher Fläche Pflicht werden. Und dass die Mieten nur auf einem Teil dieser Fläche auf das begrenzt werden müssen, was zur Deckung der Kosten nötig ist. An seiner Haltung ändert dies nichts: «Hätten wir bereits unter diesem Kostenmietregime arbeiten müssen, wage ich ernsthaft zu bezweifeln, dass ein Projekt wie dieses hätte realisiert werden können», sagt er mit Blick auf die Baustelle Nessleren, die von der neuen Vorgabe direkt betroffen wäre.

Die Begründung: Will eine Pensionskasse ihre Verpflichtungen auch längerfristig erfüllen, ist sie auf eine gewisse Marge angewiesen. Mit einem übermässigen Gewinnstreben zulasten der Mieter habe dies gar nichts zu tun, ­betont Müller. «Ich habe mich ­immer sehr daran gestört, dass ­verantwortungsvolle Akteure am Immobilienmarkt wie Pensionskassen in die Spekulantenecke gestellt werden, zumal sie eben zu einem wichtigen schweizerischen Sozialwerk gehören.»

Müller bestätigt die Gegner in noch einem Punkt. In ihrem Argumentarium weisen die Bürgerlichen darauf hin, dass das Parlament erst vor kurzem die Mehrwertabschöpfung für Um- und Aufzonungen beschlossen hat. Eigentümer, deren Land dichter überbaut werden darf, müssen künftig 40 Prozent des so erzielten Gewinns an die öffentliche Hand abliefern. Höheren Ausgaben stehen damit geringere Einnahmen aus der Kostenmiete gegenüber – Müller sagt es mit Nachdruck: In der Kombination können die beiden Instrumente potenzielle Investoren tatsächlich abschrecken.

Längerfristige Folgen

Verschärfend wirkt sich eine weitere Tendenz aus, die Müller am Markt beobachtet. Grundstücke, auch jene im Besitz von Gemeinden, würden heutzutage oft dem Meistbietenden vergeben. Ein Investor müsse dann einen Teil im Stockwerkeigentum verkaufen, was ihm spürbar mehr Geld einbringe. Wenn er nun auch noch günstige Wohnungen ins Projekt einplanen müsse, werde das Folgen haben.

An attraktiven Standorten mit hohen Landpreisen seien längerfristig in der Tendenz nur noch Wohnungen im Eigentum oder in Kostenmiete möglich. Für normale Mietwohnungen dagegen blieben nur noch die weniger guten Lagen übrig.